现将晋城市住房和城乡建设局起草的《晋城市农村自建房屋质量管理办法（草案）》（征求意见稿）予以公布，公开征求意见，截止时间为2021年7月25日。

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晋城市司法局    

2021年7月16日   

晋城市农村自建房屋质量管理办法（草案）

（征求意见稿）

第一章 　总　则

第一条【立法目的】为了加强农村房屋建设管理，节约利用土地，规范宅基地使用，提高农村自建房屋质量，改善农村人居环境，建设美丽乡村，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国建筑法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】本市行政区域内，城镇开发边界以外，集体所有土地上，新建、改建、扩建和翻建农村自建房屋及其监督管理等活动，适用本办法。

第三条【基本原则】农村自建房屋管理遵循户主负责、规划先行、一户一宅、安全舒适、高效便民的原则。坚持依法管理和村民自治相结合，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条【定义】本办法所称农村自建房屋分为两类：

（一）农村自建低层房屋。指建筑面积在300平方米以内、两层以下（含两层）、跨度小于6米的，农民自建自住或者村集体建设用于办公室、警务室、卫生室、便民服务点、农产品加工作坊的房屋建筑；

（二）农村其他房屋。指上款规定之外的其他农村房屋建筑。

第五条【政府职责】市、县（市、区）人民政府，应当加强对农村自建房屋建设的管理工作，将村庄规划和农村住房建设图集编制、工匠培训、监理、施工管理、安全鉴定等相关奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算，对农村住房建设管理工作的人员和经费给予保障。

乡（镇）人民政府是农村村民住房规划建设管理的实施主体，负责本辖区内村民自建房的宅基地审核批准、规划审批、工程质量和安全的监督管理及服务等工作。

村民委员会应当将乡村风貌、宅基地管理、农村自建房屋质量管理、建设农村住房纠纷化解等内容纳入村规民约；协助建房人按照有关规定办理农村房屋建设有关手续并依法建设住房；协助乡（镇）人民政府做好农村自建房屋审批登记、监督管理、服务保障等工作。

第六条【部门职责】市、县（市、区）人民政府规划和自然资源主管部门负责农村自建房屋规划管理、不动产登记等相关工作。

市、县（市、区）人民政府农业农村主管部门负责本行政区域内农村自建房屋宅基地审批管理工作的指导和监督以及违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农村住房利用等相关工作。

市、县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门负责农村自建房屋设计和建设指导工作，对农村自建房屋质量安全进行监管等相关工作。

行政审批服务管理、市场监督管理、综合行政执法、水利、林业、交通运输、生态环境、文化旅游、应急管理、财政、民政等主管部门，按照各自职责，负责做好农村自建房屋建设管理的相关工作。

第七条【举报投诉】任何组织或者个人对农村自建房屋管理工作依法享有监督权利，对农村宅基地使用、住房建设中的违法行为有依法举报、投诉的权利。

县（市、区）、乡（镇）人民政府应设立举报电话、信箱和网上举报平台等，受理农村宅基地使用、住房建设等违法行为的举报和投诉。

第二章　规划和用地

第八条【规划方向】县（市、区）人民政府应当根据县、乡（镇）国土空间规划和村庄规划，统筹安排农村住房的布局和风貌，开展乡村风貌提升工作，推进美丽乡村建设。

鼓励农村住房充分利用和结合道路、基础设施、公共空间节点等要素进行块状、组团布局，实现公共设施共建共享，提升乡村风貌。

鼓励使用新型节能环保材料、本土材料，推广应用建筑墙体保温和太阳能光热、光伏等绿色建筑技术。

第九条【分类管控】县、乡（镇）国土空间规划应当对农村住房建设区域实行分类管控，划分下列区域：

（一）可以办理宅基地用地审批、乡村建设规划许可的适建区域；

（二）不得新增村庄建设用地，允许原拆原建和利用村内闲置宅基地新建农村住房的限建区域；

（三）不得新建、改建、扩建农村住房的禁建区域。

第十条【规划管控】农村自建房必须符合村庄规划（未编制村庄规划的应当符合乡镇国土空间规划）；位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村自建房，还须符合相关专项规划。

第十一条【村庄规划要求】县（市、区）人民政府规划主管部门应当指导乡（镇）人民政府组织编制村庄规划。根据农村人口数量和变化趋势、宅基地现状和使用标准等情况，为村民住宅建设用地预留空间，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。

村庄规划编制前，县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当根据农业农村主管部门提供的农民建房新增建设用地需求，统筹安排新增建设用地计划指标，保障村民住宅建设用地。

第十二条【宅基地分配标准】农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民宅基地的具体标准，由县（市、区）人民政府在省规定的幅度内根据当地实际确定。

第十三条【宅基地分配要求】县（市、区）人民政府应当通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等方式，增加宅基地供给，保障村民合理的住房建设用地需求。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地或者不能满足宅基地面积标准的地方，县（市、区）人民政府可以采取集中统建、多户联建、适当增加层数等措施，保障村民户有所居。

第十四条【禁建区域】下列区域不得建设农村住房：

（一）永久基本农田；

（二）地质灾害危险区；

（三）饮用水水源一级保护区；

（四）风景名胜区核心景区；

（五）河道管理范围；

（六）法律、法规规定的其他不得进行农村住房建设区域。

村民建设住房，应当避开山洪地质灾害易发地段、地下采空区等危险区域。严格控制切坡建设住房。

第三章　申请和审批

第十五条【审批制度】农村村民建设住房的，应当依法办理宅基地用地审批和乡村建设规划许可，并按照审批和许可的内容进行建设。

第十六条【申请材料】符合申请使用宅基地条件的村民，以户为单位向村民委员会提出书面申请，同时提供以下申请材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（二）农村宅基地使用承诺书；

（三）家庭户口簿复印件、申请人身份证复印件；

（四）选用的政府部门免费提供的通用房屋设计图纸、具备资质的设计单位设计或者审核的图纸，或者由符合条件的专业技术人员提供的图纸。

前款第一项、第二项的格式文书，由申请人到村民委员会免费领取。

第十七条【村委审查】村民委员会应当在收到申请材料后5个工作日内完成审查，重点审查材料是否真实有效，拟用地建房是否符合村庄规划，未编制村庄规划的是否符合乡镇国土空间规划，建筑层高、外观风貌等是否符合当地相关规定，是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。

第十八条【村委公示】村民委员会收到申请后，应当在5个工作日内提交村民会议或者村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本辖区范围内公示，公示时间不少于5个工作日。

公示无异议并经村民委员会审查通过的，报乡（镇）人民政府审批。

第十九条【乡政府审批】乡（镇）人民政府收到申请后5个工作日内对申请材料进行形式审查，不符合规定的一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求；符合规定的，应当及时进行现场踏勘和审核，符合宅基地用地审批和乡村建设规划许可条件的，由乡镇人民政府在5个工作日内，依法向申请人一并发放农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证。同时将审批情况书面报县（市、区）人民政府农业农村、规划和自然资源部门备案。

不符合条件的，作出不予批准决定，并收到申请之日起10个工作日内，向申请人书面说明理由。

第二十条【便民审批】乡（镇）人民政府应当建立一个窗口受理、多个部门联动的农村自建房联审联办制度，实施申请审查、批准后丈量批放、建成后核查验收“三到场”。

第四章　设计和施工

第二十一条【主管部门】县（市、区）住房城乡建设主管部门负责指导农村自建低层房屋建设工作，提供技术服务，对从业人员进行培训和信用管理；可按照县域整体布局，结合事业单位改革，设立2－3个农房建设监理服务管理机构，通过政府购买服务，对农村房屋建设活动提供监理服务和技术指导。

县（市、区）住房城乡建设主管部门负责对农村其他房屋建筑活动进行管理，应当依法依规做好监督管理，落实建筑许可、工程发包与承包、工程监理、安全生产、工程质量、竣工验收等监督管理要求。

其他有关部门按照各自职责，负责农村房屋建设的相关管理工作。

第二十二条【自建房要求】农村自建房屋应符合下列要求：

（一）农村居民自建房应当按照村庄规划，原则上纳入集中建房点实行“一户一宅”宅基地分配方式建房。在偏远村庄确因地形起伏大、不宜集中建房的，可以根据当地的地形和地质条件在原址拆旧建新或者充分利用原有宅基地、村内空闲地、劣地和废弃地建房。

（二）农村居民自建房平面设计要布局合理、功能完备、使用舒适，并满足防灾减灾要求。

（三）农村居民自建房立面格调宜传承地方文化与民居风格，比例协调，造型简洁，且整体风格相对统一。

（四）农房建设要充分体现绿色环保，坚持节地、节能、节材、节水“四节”方针。

（五）农村居民自建房必须严格按照批准的建设红线、用地面积、建设规模、房屋图纸等进行施工，不得擅自改变。

第二十三条【图纸保障】市住房城乡建设主管部门应当会同规划和自然资源、农业农村等部门因地制宜，联合编制、更新符合乡村风貌、符合农村村民生产生活需要的农村自建房屋设计通用图集，充分听取村民意见，尊重村民意愿，征求所在村和乡（镇）的意见，完成后予以公布。

农村住房设计通用图集供农村村民免费使用，并根据实际需要对农村村民选用的通用设计图无偿提供适当修改服务。农村村民需要另行委托设计的，应当委托具有建筑设计资质的建设工程设计单位或者具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员设计并出具施工图。（乡）镇人民政府可聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。

第二十四条【设计要求】农村自建房屋的建筑位置、面积、层数、层高等应当符合规划要求，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

旧村的改建，应当保护历史建筑等历史文化遗产和传统格局风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。历史文化名镇、名村和传统村落的保护从其相关规定。

设计单位应当按照法律、法规和工程建设强制性标准进行设计，达到抗震设防等要求，防止因设计不合理导致建筑工程质量和生产安全事故发生。

第二十五条【建房人要求】建房人应当委托具有相应资质的单位承揽自建房屋的设计、施工、监理等业务或者个人承揽自建房屋的设计、监理等业务。建房人应当与施工方订立农村住房建设施工合同，在开工前报乡（镇）人民政府备案。

第二十六条【定位放线】建房人取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可后，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请定位放线。乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起五个工作日内，组织有关人员到现场定位放线。未经批准和定位放线的，建房人不得开工建设。

第二十七条【施工方资质】符合下列条件之一的单位，可以在本市行政区域内承揽农村自建低层房屋建筑的设计、施工、监理项目：

（一）有资质的建筑设计、施工、监理单位；

（二）依法成立的农房建设专业合作社、农房建设公司、农房建设监理公司、建设类劳务公司等。

符合下列条件之一的个人，可以在本市行政区域内承揽农村自建低层房屋建筑的设计、监理项目：

（一）住房城乡建设领域具有行业执业资格的注册师或者具有建设工程专业中级以上职称的技术人员；

（二）经培训合格的农村建筑工匠。

承揽设计、施工、监理业务的单位和承揽设计、监理业务的个人必须严格执行国家相关标准、规范和操作规程等，对承揽的房屋工程质量终身负责。

第二十八条【施工方资质】农村其他房屋建筑的勘察设计、施工、监理等参建各方主体必须依法取得相应资质，并在其资质许可范围内从事相关建筑活动，严格执行房屋建筑有关法律法规、标准、规范和操作规程的规定，对承担的建设工程设计、施工质量和现场安全负责，承担终身责任。

第二十九条【技术保障】县（市、区）人民政府应当根据农村自建房屋的需要，向具有执业资格的社会机构统一购买施工技术、施工监理和安全鉴定服务，为农村自建房屋提供监管和技术支持。

市、县（市、区）住房城乡建设、规划和自然资源等主管部门应当引导建筑师、规划师等专家和技术骨干对农村自建房屋质量实施义务指导，提升农村自建房屋安全性和建筑品质。

第三十条【施工要求】施工方不得为未取得宅基地用地审批和乡村建设规划许可的建房人提供施工服务。

施工方对农村住房建设的施工质量和安全负责，应当严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得无图施工或者擅自变更设计图纸施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。

施工方不得偷工减料以及使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备，对建房人要求使用的，应当劝阻、拒绝。

鼓励施工单位为职工以及施工个人为本人和所雇人员，购买建筑施工意外伤害保险。

第三十一条【工匠培训】县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当会同乡（镇）人民政府要建立农村建筑工匠培训制度，对农村建筑工匠免费提供专业技能和安全生产培训，建立信用档案，记录农村建筑工匠基本信息、奖励惩戒、行政处罚等信息。

第三十二条【竣工验收】村民建房完成后应当及时申请验收。

乡（镇）人民政府应当在收到验收申请后15日内统筹安排，组织各部门进行实地验收、联合测绘，按照统一标准检查村民是否按照批准的面积、四至等要求使用宅基地，是否按照设计图纸、规划要求建设住房，提交的房屋竣工验收资料是否齐全等，各部门检查成果互认共享，避免重复测绘。未按批准要求使用宅基地的，由乡（镇）人民政府责令整改。

属于建新退旧的，将旧宅基地在90日内退还本级农村集体经济组织，方予验收。

验收后，由乡（镇）人民政府出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。房屋通过验收的，村民可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第五章　监督管理

第三十三条【行政公开】乡（镇）人民政府和村民委员会应当建立农村自建房规划审批事项公开制度，将村庄规划或者乡镇国土空间规划、申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批程序、审批时限、审批结果、承诺事项、投诉举报方式等在政府信息公开平台、公开栏等场所进行主动公开。

第三十四条【政府监管】县（市、区）人民政府应当履行农村房屋建设管理的主体责任，下沉管理力量，对农村房屋建筑活动实施统一领导和监督管理。

乡（镇）人民政府负责对农村自建低层房屋建设进行监督管理和服务，对农村其他房屋建筑活动进行现场管理和日常巡查。乡（镇）人民政府规划建设办公室具体实施相关管理和服务工作。

第三十五条【村民自治】村民委员会应当对农村自建房规划审批和承诺事项的监管等建设管理内容实行村民自治，并纳入村规民约。协助村民办理农村房屋建设有关手续；对农村房屋建设中的违法行为及时劝阻。通过村民自治无法解决的，及时报告乡（镇）人民政府或者县级人民政府有关部门。

第三十六条【巡查制度】县（市、区）、乡（镇）人民政府应当建立农村自建房屋建设管理巡查制度，开展日常巡查，对发现的违法违规行为和安全隐患，按下列方式处理：

（一）对违反设计施工监理有关法律法规的行为，涉及农村自建低层房屋的，由乡（镇）人民政府处置；涉及农村其他房屋的，应当立即制止并移送县（市、区）住房城乡建设主管部门处置。

（二）对擅自变更房屋用途的行为，应当立即制止并报县（市、区）相关主管部门处置。

（三）对房屋存在一般安全隐患的，应当指导房屋使用人修缮；对房屋存在重大安全隐患的，应当立即停止房屋使用并采取相应措施。

第三十七条【监督检查措施】在建房过程中，住房城乡建设主管部门与乡（镇）人民政府对农村住房施工质量和安全实施监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施：

（一）要求被检查的个人和单位提供有关资料；

（二）进入农村住房施工现场进行检查；

（三）发现有影响农村住房质量安全的问题时，责令改正。

有关个人和单位应当支持、配合依法进行的监督检查，不得拒绝或者阻碍。施工中发生事故时，乡镇政府要及时向县（市、区）政府及应急管理、农业农村、规划和自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。

第三十八条【服务性用房】农村自建房屋用于经营或者公益活动的，应当由具有相应设计、施工、监理资质的机构，对自建房屋进行质量安全性能鉴定，经鉴定合格后，方可投入使用，并报乡（镇）人民政府备案。

未经鉴定或者鉴定不合格的，不得投入使用。

第三十九条【低层建房人自我监管】建房人是农村自建低层房屋建筑活动的实施主体，对房屋建设和使用负首要责任。建房人必须选择符合要求的设计图、施工方和监理方，在开工前一个月报乡（镇）人民政府规划建设办公室登记，在完成竣工验收后一个月内将验收信息报乡（镇）人民政府规划建设办公室存档。建房人应当自觉接受乡（镇）人民政府和村民委员会的监督管理。

第四十条【其他建房人责任】农村其他房屋建筑活动必须严格执行工程建设项目基本建设程序，落实建筑许可、工程发包与承包、工程监理、安全生产、工程质量、竣工验收等监督管理要求。

建设方对农村其他房屋建设项目负首要责任，必须严格执行法定程序和管理制度，依法申领施工许可证，加强工程建设全过程质量安全管理，组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，并完成报备，及时向县（市、区）住房城乡建设主管部门移交建设项目档案。

第四十一条【遗留问题】乡镇人民政府以及县（市、区）人民政府规划和自然资源、农业农村、住房城乡建设等有关主管部门应当按照城乡规划、土地管理、建筑管理等有关法律法规规定，对本办法实施前违法建设的农村住房进行分类认定，结合农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，稳妥处理，依法整治。

第六章  法律责任

第四十二条【指引条款】违反本办法规定，法律、行政法规、省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

第四十三条【建房人责任】建房人有下列行为之一的，由乡（镇）人民政府予以批评教育，责令限期改正：

（一）未按规定进行开工登记，擅自开展农村自建低层房屋建筑活动的；

（二）未按规定组织农村自建低层房屋竣工验收，或者未经竣工验收合格将农村自建低层房屋投入使用的；

（三）未按规定进行技术鉴定，擅自改变房屋使用用途的。

违反本办法规定，建房人未经批准或者违反规划自建房屋，严重影响乡镇国土空间规划、村庄规划的，由乡（镇）人民政府责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其它设施；影响村庄、乡镇规划，尚可采取改正措施的，由乡（镇）人民政府责令限期改正，并处五百元以上一千元以下罚款。

第四十四条【施工方责任】施工方违反本办法规定，有下列情形之一的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正，处二千元以上五千元以下罚款；情节严重的，除罚款外，并列入建筑市场“黑名单”：

（一）对未取得宅基地用地审批或者乡村建设规划许可提供施工服务的；

（二）未按照定位放线位置、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的；

（四）未采取安全施工措施，或者未及时发现和消除施工、消防等安全隐患的。

第四十五条【行政机关及其工作人员法律责任】农村住房建设管理工作相关的政府、部门、单位、村级组织及工作人员，有下列行为之一的，由有权机关对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未按照规定办理宅基地用地审批和乡村建设规划许可手续的；

（二）对符合条件的建房人开工、竣工资料拒不受理的；

（三）未按规定向建房人提供管理或者技术服务，造成重大质量安全事故、财产损失的；

（四）未按规定履行监督管理或者日常巡查责任，造成重大质量安全事故、财产损失的；

（五）其他玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的行为。

第七章　附 则

第四十六条【施行日期】本办法自  年  月  日起实施。